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재개발 절차 및 단계별 수익구조, 투자포인트 총정리
재개발 절차는 정비구역 지정부터 준공까지 약 8년이 걸리며, 단계별 투자 전략을 이해하는 것이 중요합니다.
특히, 재개발 수익구조는 초기 투자 시 높은 수익률을 기대할 수 있지만, 사업 진행 속도와 리스크 관리가 필수적입니다.
이글에서는 재개발의 각 단계를 알아보고 만일 투자를 한다면 내가 투자하는 단계에서 완공까지 시간이 얼마가 걸릴것이며, 수익과 리스크는 어떠할지 단계별로 한눈에 볼 수 있게 정리해보겠습니다.
1. 재개발이란?
재개발 사업은 도로, 상하수도 등의 기반 시설이 열악하고 노후한 건축물이 많은 지역에서 주거환경을 개선하고, 상업·공업지역의 도시 기능 회복 및 상권 활성화를 목적으로 진행되는 정비 사업입니다.
특히 우리가 관심이 많은 것은 주택재개발사업으로 이는,
재개발구역 안에서 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능 회복을 위하여 노후 불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거환경 개선을 위하여 시행하는 사업
을 말합니다.
이로써 얻을 수 있는 있는 이익은 신축 아파트의 입주권이며 이는 건물, 토지, 건물+토지를 가진 3가지 경우에 모두 주어지는 것이 재건축과의 가장 큰 차이점이라고 할 수 있습니다.
2. 재개발 추진 절차
이러한 재개발 추진 절차는 다음의 5단계를 거치며 각각 소요되는 기간이 있습니다.
① 정비구역 지정 (약 2~3년)
- 지방 도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역으로 지정
- 노후·불량 건축물 비율이 전체 건축물의 2/3 이상이어야 함
② 조합설립 인가 (약 1~2년)
- 토지 등 소유자의 3/4 이상 동의 필요
- 조합이 설립되지 않으면 재개발 사업이 해제될 수도 있음
③ 사업시행 인가 (약 1년)
- 조합이 사업을 추진할 수 있도록 인허가를 받는 단계
④ 관리처분계획 인가 (약 1~2년)
- 조합원이 받을 분양권 및 보상 계획 수립
⑤ 착공 및 철거 (약 1~2년)
- 기존 건축물 철거 후 신축 공사 진행
⑥ 준공 및 입주 (약 3~4년)
- 건물 완공 후 입주 및 소유권 이전
3. 재개발 절차에 따른 수익구조
재개발 수익구조는 정비구역 지정 후 초기 투자 단계에서 가장 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 하지만 리스크 역시 가장 크기 때문에 재개발 절차와 단계별 수익구조 및 투자에 걸리는 시간을 잘 고려하는 것이 중요하다 하겠습니다. 이를 알아보기 쉽게 간단히 표로 정리해 보았습니다.
| 단계 | 평균 소요 기간 | 투자 리스크 | 수익률 |
|---|---|---|---|
| 정비구역 지정 | 2~3년 | 🔴 매우 높음 | 🟢 매우 높음 |
| 조합설립 인가 | 1~2년 | 🟠 높음 | 🟢 높음 |
| 사업시행 인가 | 1년 | 🟡 중간 | 🟡 중간 |
| 관리처분계획 인가 | 1~2년 | 🟢 낮음 | 🟡 중간 |
| 착공 및 철거 | 1~2년 | 🟢 매우 낮음 | 🟠 낮음 |
| 준공 및 입주 | 3~4년 | 🟢 매우 낮음 | 🔴 안정적 |
4. 마무리: 재개발 투자의 핵심 포인트
- 장기적인 관점이 필요 – 평균 8년 이상 소요
- 초기 투자 리스크 고려 – 정비구역 지정 이전 투자는 리스크가 크지만 수익률도 높음
- 사업 진행 속도 확인 – 조합설립 인가 이후부터 사업 속도에 따라 투자 시점 결정 가능
따라서, 재개발 절차와 단계별 수익구조를 잘 이해하고, 신중한 투자 결정을 내리는 것이 중요하다 하겠습니다.
